随着我县城市化建设步伐的加快，同步兴起了很多物业管理公司。物业管理作为一种新型的服务行业，是提升人民对住宅环境满意度的途径，涉及千家万户和日常生活。可是，就我县目前状况来看，小区的物业管理水平无法满足居民的需求，有的小区由于种种原因没有物业管理公司。 

　　一、造成物业公司与业主矛盾日益突出的原因，主要有以下几个方面：      1．物业管理行为不规范、服务不到位。我县住宅小区物业管理参差不齐，部分人员素质偏低、责任心不强、专业化水平不高，使得物业服务不到位。如业主反馈的问题，迟迟得不到修理维护；工作人员不能履行好工作职责，卫生环境不好，多数物业公司业没有保安，业主很不满意。      2．物管收费开支不透明。物业费一年比一年高，可小区内的设施改善、环境维护并未有多大改观。物业公司乱收费、收费标准不一及支出不透明等问题，造成业主对其不信任，消极交费或拒绝交费。      3．部分居民对物业管理漠不关心。有相当部分业主对物业管理视作可有可无的东西，有的甚至不清楚自己与物业服务企业之间的权利义务关系。      以上原因导致了业主拒交费用，物业收不到物业费，形成了恶性循环。对于改善我市县物业管理与业主之间的关系，建设和谐美丽小区，我提出以下几点建议： 

　　 一是出台相关规范性文件。针对物业管理行业存在的问题，相关职能部门应根据国务院颁布的《物业管理条例》结合本县实际情况充分调研，尽快研究出台物业管理的规范性文件，以规范性文件约束物业公司、业主、政府相关职能部门之间的权利和义务，以及解决纠纷的途径。       二是强化对物管企业的监管。政府加大干预力度，对物业管理企业出入市场的资质进行审核和把关，严格要求物管人员持证上岗，并明确各项收费标准，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，对物管企业乱收费的行为，必须吊销其执照，注销管理人员的上岗资格证书。 

　　  三是建立有效的沟通机制，充分发挥基层组织、社区的媒介作用。政府组织、居委会或社区应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。物管公司定期举行业主座谈会，多听取业主的意见，物业及时改进工作。     四是物业管理公开化。小区内建立宣传栏，使居民都能了解物业管理的内容、服务项目、收费标准、经费使用情况，以及自己作为消费者所具有的权力、责任和应尽的义务，让业主真正感受到自己是最大的受益者。      五是提高公共责任意识。政府相关部门可采取多种形式，多措并举，宣传物业管理的重要性，宣传诚信理念，帮助业主树立“花钱买服务”意识，争做文明业主。     二、造成小区没有物业管理的原因，主要有以下几个方面： 

　　1．原来由某个企事业单位建设的小区，负责建设的单位现已迁址别处。 

　　2．原来负责建设的单位在管理时，部分业主公共责任意识淡薄，拒交物业费。最终导致单位放弃管理。 

　　3．很多物业公司是从房地产开发商派生出来的，由于二者的关系，对房地产开发商在施工阶段遗留下来的项目问题不监督或不敢进行监督，致使问题在业主入住后频频暴露，引发业主不满。顶楼漏水、墙皮脱落、原买房时承诺项目没有到位或发生改变等问题，小区业主因难以找到房地产开发商进行交涉故而直接归咎于物业公司。物业公司收费困难。最后物业公司撤出管理。 

　　为此我建议： 

　　一是由政府相关部门出面协调协调环卫部门，解决垃圾的问题。 

　　二是由住建局出面通过招标的方式聘请一家专业的物业公司。 

　　三是由小区所属社区组织业主进行自行管理；或是召开业主大会并成立业主委员会，通过业主大会选用物业管理公司，并由业主委员会与选定的物业管理公司签订物业管理合同。 

　　2017年12月28日 

　　镇住建字[2018]52号                   签发人：刘文林 

　　关于对县十八届人大二次会议 

　　第17号代表建议的答复 

　　吕连玺代表： 

　　您在县人大十八届二次会议上提出的《关于加强我县小区物业管理的议案》（第17号建议）收悉，经认真研究办理，现答复如下： 

　　一、关于出台相关规范性文件的问题。 

　　我们针对物业管理行业存在的问题,依据《物业管理条例》结合本县实际情况,已完成《镇赉县物业管理办法》草案的起草工作，该草案明确了相关责任部门职责，强化了组织领导，以规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。 

　　二、关于强化对物管企业的监管问题。 

　　一是加大对现行法规政策的宣传力度,让相关主体树立起知法、守法,依法办事的意识。 

　　二是严格执行《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等有关规定,实行物业管理企业市场准入制度,物管人员持证上岗,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员、对物管企业乱收费的行为,吊销其执照,注销管理人员的上岗资格证书。 

　　三是加大对物业管理从业人员在职培训力度。有针对性地开展不同人员、不同岗位,不同类型从业人员的培训，提高从业人员综合素质。 

　　三、关于建立有效的沟通机制,充分发挥基层组织、社区的媒介作用的问题。 

　　建立健全县物业管理部门、社区、业主委员会、物业服务企业、开发企业协调联动的物业管理体系，明确各相关部门、单位职责，实现物业管理重心下移，达到齐抓共管的工作格局。县物业办负责监督指导，社区负责物业管理具体工作的落实；各相关职能部门位各司其职，切实履行在物业管理工作中的工作职责；业主委员会主动参与日常管理，提升业主自治能力。以形成了上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理行业走上规范健康发展轨道。 

　　四、关于物业管理公开化的问题。 

　　通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传、布置宣传栏等手段,全面加强物业管理法律法规的宣传,使居民都能了解物业管理的内容、服务项目、收费标准、经费使用情况,以及自己作为消费者所具有的责、权、利，让业主真正感受到自己是最大的受益者。 

　　五、关于提高公共责任意识的问题。 

　　通过报纸、电视、微信平台、服务公示栏等形式宣传物业政策知识，让广大市民了解物业管理知识，理解、支持物业服务工作。激发广大业主关爱小区,热爱公益事业,关心小区管理,把“小区是我家,维护靠大家”的意识变为每个业主的实际行动,提升业主自愿成立业主委员会树立“花钱买服务”意识,争做文明业主，真正参与到物业管理活动中来。 

　　六、关于由政府相关部门出面协调协调环卫部门,解决垃圾的问题。 

　　一是年初我局已对全县小区进行了全面普查，有物业服务企业管理的小区60个、自管小区113个、弃管的小区33个。 

　　二是针对小区不同状况，制定了相应的措施，现已上报县领导。对已成立业主委员会，聘用物业服务企业管理的小区，加强检查，发现问题及时处理整改；对实行自管小区，明确自管人员，强化指导、协调处理物业管理过程中的纠纷；对弃管小区，由小区所在社区组织召开业主大会，选举业主委员会，研究小区的管理方式。 

　　三是对于小区范围内的脏、乱、差和共用设施设备、共用部位的管理与维护，应由小区业主或业主委员会或物业服务企业承担，采取的具体管理方式，业主大会自行确定。环境卫生管理部门只有在特殊情况下，受政府指令，临时性、辅助性的协助小区进行垃圾处理。 

　　七、关于由住建局出面通过招标的方式聘请一家专业的物业公司的问题。 

　　一是我局组织相关人员组成评选检查组，通过查阅资料、实地查勘的方式，从全县物业服业企业中选出具有专业性强、信誉好、服务质量优的企业，进行登记备案，以供业主选择，委托物业服务企业进行小区管理服务。 

　　二是依据中华人民共和国建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，要求建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务必质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。 

　　八、关于由小区所属社区组织业主进行自行管理或是召开业主大会并成立业主委员会,通过业主大会选用物业管理公司,并由业主委员会与选定的物业管理公司签订物业管理合同的问题。 

　　一是依据《物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》及《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定，在所属社区的指导和协助下，召开由物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生出业主委员会。由业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 

　　二是业主委员会可以参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 

　　三是行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理。保障公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 

　　镇赉县住房和城乡建设局 

　　      2018年4月23日